중도금 선납 할인 제도와 분양보증

처음으로 아파트 분양을 받게 되었는데, 이것저것 읽어보고 챙길 것이 많습니다.

특히나 분양 모집공고에는 분양절차, 계약금 및 분양대금의 납입, 보증사고 및 보증내용 등 필수적인 내용이 모두 들어있어 시간 내어 꼼꼼히 읽어볼 필요가 있을 것 같습니다.

중도급 납입을 앞두고 분양보증, 보증사고 및 처리절차, 예외사항 등에 대해 알아본 내용을 정리합니다.

1. 분양보증이란

아파트 분양 시 모집공고를 보면 아래 그림과 같이 '본 주택은 주택도시보증공사의 분양보증은 득한 아파트임.'이라는 문구와 함께 보증 주요내용 및 보증금액이 나와있습니다.

 

 

분양보증은 시행사가 부도, 파산, 사업포기 등의 사유로 인해 정상적인 주택분양계약을 이행하기 어려운 경우(보증사고)를 대비하여, 시행사 대신 주택도시보증공사가 분양을 이행하거나 납부한 계약금 및 중도금을 환급(계약자의 2/3 동의 시)해주는 제도입니다. 20가구 이상의 건물을 지을 경우 의무적으로 보증보험에 가입해야 합니다. 

시행사란 계약, 건설, 입주까지의 모든 과정을 사업 운영자로, 시공사에게 발주를 주고 건설 전반을 관리하게 됩니다.

시공사는 시행사로부터 발주를 받아 아파트를 건설하는 회사를 말합니다.

2. 보증사고란

보증사고란 보증기간 내에 아래 사항 중 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 시행사가 정상적인 주택분양계약 이행을 할 수 없을 경우를 말합니다. 

1) 시공사의 부도, 파산, 사업포기 등 / 부도, 파산 등으로 공사가 3개월 이상 중단되어 분양권자의 이행청구가 있는 경우

2) 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률보다 25퍼센트P 이상 미달하여 분양권자의 이행청구가 있는 경우

3) 감리자가 확인한 실행공정률이 75퍼센트를 초과한 상태에서, 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어 분양권자의 이행청구가 있는 경우

3. 보증채무 이행 예외 사항

보증사고가 발생하더라도 분양보증 회사는 아래의 경우에 보증채무를 이행하지 않아도 됩니다.

1) 천재지변, 전쟁, 내란, 기타 이와 비슷한 사정으로 시행사가 주택분양계약을 이행하지 못하는 경우

2) 주채무자가 대물변제, 허위계약, 이중계약 등 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무

3) 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금

4) 입주자모집공고에서 지정한 입주금납부계좌에 납부하지 않은 입주금

5) 보증회사가 분양권자에게 입주금의 납부중지를 통보한 후에 그 납부 중지 통보계좌에 납부한 입주금

6) 입주자모집공고에서 정한 납부기일 전에 납부한 입주금 중 납부기일이 보증사고일 후에 해당하는 입주금

   (다만, 보증회사가 입주금을 관리(주채무자 등과 공동관리하는 경우를 포함한다)하는 계좌에 납부된 입주금은 제외)

7) 분양계약서에서 정한 계약금 및 중도금을 초과하여 납부한 입주금

8) 납부한 입주금에 대한 이자, 비용, 기타 종속채무

9) 입주금대출금의 이자

10) 입주금의 납부 지연으로 납부한 지연배상금

11) 보증사고 전에 분양계약의 해제 또는 해지로 인하여 시행사가 분양권자에게 반환하여야 할 입주금

    (다만, 보증사고와 밀접한 관련이 있는 사유로 분양권자가 보증사고 이전에 분양계약을 해제 또는 해지한 경우 제외)

12) 시행사가 입주자모집공고에서 정한 입주예정일이내에 입주를 시키지 못한 경우의 지체상금

13. 주택공급에관한규칙에 따라 입주자모집공고에서 정한 주택 또는 일반에게 분양되는 복리시설의 분양가격에 포함되지

     않은 사양선택 품목(예시 : 홈오토, 발코니샤시, 마이너스옵션 부위, 기타 마감재공사) 관련 금액

     (다만, 사양선택 품목과 관련한 금액이 보증금액에 포함된 경우에는 제외)

14. 분양권자가 제6조의 보증채무 이행청구 서류를 제출하지 아니하거나 제7조의 협력의무를 이행하지 않는 등

     기타 분양권자의 책임있는 사유로 발생하거나 증가된 채무

15. 주채무자, 공동사업주체, 시공자 등과 도급관계에 있는 수급인, 그 대표자 또는 임직원 등 이해관계가 있는 자가

     주채무자, 공동사업주체, 시공자 등에게 자금조달의 편의를 제공하기 위하여 분양계약을 체결하여 납부한 입주금

16. 주채무자, 공동사업주체, 시공자 또는 그 대표자 등이 분양권자에 대한 채무상환을 위하여 납부한 입주금

17. 주채무자, 공동사업주체, 시공자 또는 그 대표자 등으로부터 계약금 등을 대여받아 분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금

모두 17가지의 예외 조건이 명시되어 있지만, 우선 7), 8), 9), 10) 항목은 상식적으로 이행 예외사항으로 판단이 가능할 것으로 보입니다. 정상적으로 계약을 진행한 분양권자에게 해당하는 내용은 4), 6), 11), 13) 항목 정도일 것 같습니다.

 

참고로 저는 6) 중도금 선납분에 대해 다소 헷갈리는 부분이 있어 아래와 같이 정리했습니다.

 

 

※ 잘못된 부분이 있으면 댓글 부탁드립니다.

끝.